Din handlekurv er tom
En nylig avsagt dom fra Frostating lagmannsrett (LF-2025-8975) viser at uklarhet rundt avslutningen av byggesaken kan få store konsekvenser for partene. Et sentralt spørsmål i saken var om overtakelsen skulle anses gjennomført ved faktisk ferdigstillelse og befaring av arbeidet innenfor avtalt sluttfrist, eller først ved gjennomføring av formell overtakelsesforretning flere måneder senere.
Tradisjonen med å feire med «sperreskål» eller «kranselag» når bygget er under tett tak, og henge opp en «filledukke» dersom byggherren ikke spanderer kake og god drikke på arbeidslaget når milepælen er nådd, illustrerer at det er et praktisk behov for å markere overgangene mellom de ulike fasene i et bygg eller anleggsprosjekt. Rent faktisk forutsetter overtakelse at entreprenøren har ferdigstilt arbeidet slik at byggherren kan flytte inn i bygget, eller ta anlegget i bruk.
Overtakelsen av bygget eller anlegget markerer et sentralt skjæringstidspunkt i avtaleforholdet mellom byggherren og entreprenøren på flere vis. Overtakelsen utløser nemlig en rekke formelle rettsvirkninger. Det følger av standardkontraktene at (1) dagmulkten slutter å løpe, (2) risikoen for kontraktsarbeidet går over på byggherren, (3) forsikringsplikten opphører, (4) reklamasjonsfristen starter å løpe, (5) entreprenøren skal sende sluttoppgjør, og at (6) sikkerheten nedtrappes, se blant flere NS 8405 punkt 32 og NS 8407 punkt 37. Derfor er det meget viktig at partene avtaler klart og tydelig når bygget eller anlegget skal anses overtatt.
Standardkontraktene legger opp til at overtakelsen skal gjennomføres ved en formalisert og regelstyrt prosedyre som kalles «overtakelsesforretning». I korte trekk stilles det krav om innkalling, befaring av kontraktsarbeidet, og protokollering. Likevel hender det ofte at partene slurver med formalitetene, slik at det oppstår spørsmål om og eventuelt når overtakelse har skjedd.
Saken gjaldt sluttoppgjøret etter bygging av gang- og sykkelvei. Partene var uenige om hvem som skulle være ansvarlig for tilleggsutgifter ettersom det var vesentlig mer masser i veitraseen enn det byggherren hadde beregnet. Melhus Sparebank hadde overtatt kravet mot byggherren i egenskap som panthaver, etter at BVT Entreprenør AS gikk konkurs.
Byggherren, Tesliåsen AS, mente at kravet på dekning av tilleggsutgifter var tapt siden sluttoppgjøret ble levert for sent. De hevdet at gang- og sykkelveien reelt sett ble overtatt 10. juni 2022, som var avtalt ferdigstillelsesdato. Påstanden ble begrunnet med at ble avholdt befaring 31. mai 2022, og at arbeidene da var tilnærmet ferdige bortsett fra noen få punkter som entreprenøren skulle utbedre. De viste videre til at det ble satt frist for sluttoppgjør på 14 dager den 22. september 2022, og at BVT Entreprenør AS leverte sluttoppgjøret først 2. desember 2022.
Melhus Sparebank hevdet på sin side at det var en betingelse at det var holdt overtakelsesforretning for at kravet kunne gå tapt. De viste til at overtakelsesforretning ble holdt 2. desember 2022, samme dag som entreprenøren leverte sluttoppgjør. Argumentet hang sammen med at fristen på 2 måneder for å sende sluttoppgjør starter å løpe «fra overtakelsen», se eksempelvis NS 8405 punkt 33.1 første avsnitt. Dersom fristen ikke overholdes, kan «byggherren skriftlig fastsette en endelig frist for oversendelse» på minst 14 dager etter NS 8405 punkt 33.1 femte avsnitt.
Det sentrale spørsmålet for lagmannsretten var dermed om overtakelsen i kontraktens forstand fant sted ved avtalt sluttfrist 10. juni 2022, eller ved overtakelsesforretningen 2. desember 2022. Lagmannsretten la stor vekt på systemet og hensynene bak reglene, og uttalte blant annet:
I alminnelighet skal det mye til for å konstatere overtakelse utenfor det systemet som standardkontrakten legger opp til. Standardkontrakten formaliserer prosessen, blant annet for å sikre notoritet omkring tidspunktet for overtakelse, noe som etter punkt 24.4 er sentralt av hensyn til dagmulkt, risikoens overgang, forsikringsplikt, reklamasjonsfrist, sikkerhetsstillelse og – som denne saken viser – frist for innsending av sluttoppstilling og sluttfaktura.
Ut fra bevisførselen var det på det rene at byggearbeidene var ferdigstilte, at gang- og sykkelveien var stilt til allmenhetens disposisjon, og at entreprenøren skulle kalt inn til overtakelsesforretning innen sluttfristen 10. juni 2022. Lagmannsretten mente likevel ikke at dette var tilstrekkelig til at overtakelse hadde funnet sted i kontraktens forstand:
I den utstrekning det er grunnlag for overtakelse uten overtakelsesforretning, må det i alle fall noe mer til enn at byggearbeidene er ferdige og tas i bruk.
Lagmannsretten åpnet dermed for at overtakelse kunne skje uten overtakelsesforretning, men uten at retten klargjorde akkurat hva som skal til for å gjøre unntak fra systemet som standardkontraktene legger opp til. Slik vi leser dommen åpnes det for unntak dersom partene har en felles forståelse om at overtakelse er gjennomført uten overtakelsesforretning, eller der partenes handlinger eller atferd tilsier dette:
Lagmannsretten kan være enig med byggherren i at enighet mellom partene eller konkludent adferd i prinsippet kan gi grunnlag for å konstatere overtakelse uten overtakelsesforretning.
I denne saken mente lagmannsretten imidlertid at en slik felles enighet ikke var bevist. Konklusjonen ble derfor at tilleggskravet for de økte kostnadene knyttet til fjerning av massene ikke var gått tapt.
Lagmannsrettens vektlegging av systemet med overtakelsesforretning som standardkontraktene legger opp til, kan fremstå vel formalistisk. Siden overtakelsen utløser en rekke rettsvirkninger i avtaleforholdet, er det imidlertid gode grunner for å operere med en klar regel.
Dommen harmonerer tilsynelatende godt med de vanlige prinsippene for tolkning av avtaler mellom næringsdrivende. Høyesterett har fastslått i en rekke saker at ordlyden og systemet i kontrakten skal tillegges stor vekt. Dersom det er klare holdepunkter for at partene har hatt en felles forståelse som avviker fra bestemmelsen i kontrakten, så legges imidlertid partenes subjektive forståelse til grunn, se blant annet HR-2025-977-A (Nye Jordal Amfi) avsnitt 43 til 45.
Det konkrete resultatet i denne saken fremstår rimelig og riktig. Dersom det ikke var krav til overtakelsesforretning, ville konsekvensen blitt at entreprenøren hadde tapt kravet på grunn av oversittelse av fristen for å sende sluttoppgjøret. Uklarheten med hensyn til om overtakelsen ble gjennomført uten overtakelsesforretning bør i dette tilfellet gå utover byggherren.
Ut fra bevisførselen var det på det rene at byggearbeidene var ferdigstilte, at gang- og sykkelveien var stilt til allmenhetens disposisjon, og at entreprenøren skulle kalt inn til overtakelsesforretning innen sluttfristen 10. juni 2022. Lagmannsretten mente likevel ikke at dette var tilstrekkelig til at overtakelse hadde funnet sted i kontraktens forstand:
I den utstrekning det er grunnlag for overtakelse uten overtakelsesforretning, må det i alle fall noe mer til enn at byggearbeidene er ferdige og tas i bruk.
Lagmannsretten åpnet dermed for at overtakelse kunne skje uten overtakelsesforretning, men uten at retten klargjorde akkurat hva som skal til for å gjøre unntak fra systemet som standardkontraktene legger opp til. Slik vi leser dommen åpnes det for unntak dersom partene har en felles forståelse om at overtakelse er gjennomført uten overtakelsesforretning, eller der partenes handlinger eller atferd tilsier dette:
Lagmannsretten kan være enig med byggherren i at enighet mellom partene eller konkludent adferd i prinsippet kan gi grunnlag for å konstatere overtakelse uten overtakelsesforretning.
I denne saken mente lagmannsretten imidlertid at en slik felles enighet ikke var bevist. Konklusjonen ble derfor at tilleggskravet for de økte kostnadene knyttet til fjerning av massene ikke var gått tapt.
